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2019年7条房地产新政策 请查收!

发布时间:2019-03-29     来源:迈点网

 住建部新规

1、住宅建筑应以套内使用面积进行交易,四层楼以上应安装电梯新建住宅要全装修交付

2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布了《住房和城乡建设部办公厅关于>城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

《住宅项目规范》指出,这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。

此次出台这一规定主要是因为:本条是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

新华社文章指出,调研显示:国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,国内对此虽无统一规定,实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日,都无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。买100平方米得70方米,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。公摊面积过大严重影响了群众的居住获得感。公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的问题还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

部分业内专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。他们建议,从制度上堵住现行法规漏洞,考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。

四层楼以上应安装电梯。《住宅项目规范》提出,四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

新建住宅要全装修交付。《住宅项目规范》提出,城镇新建住宅全装修交付,即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。

同时,住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件,配套设施具备交付使用条件,安全防护设施验收合格。

同时,《住宅项目规范》对房屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求,防水墙、地面无渗漏、无积水;抹灰顶面的要求则是,粘结牢固,无空鼓,表面平整、洁净,无裂缝,无爆灰等等。

建筑面积,包括房屋的使用面积(或称可用面积)、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积,以及其他公摊面积。“公摊”的内容,包括以下两大部分:

第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;

第二部分包括:楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

2、中央一号文件:农村土改将全面推开不搞私有化

2月19日,中共中央、国务院发布《关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》,《意见》规定:坚持农村土地集体所有、不搞私有化,坚持农地农用、防止非农化,坚持保障农民土地权益、不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件,进一步深化农村土地制度改革。在修改相关法律的基础上,完善配套制度,全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革,加快建立城乡统一的建设用地市场。意见首次提出允许承包土地的经营权担保融资。

为继续做好确权工作,农业农村部的发力重点包括:探索确权成果应用,为土地经营权抵押贷款、承包地有偿退出、互换并地等提供支撑,充分释放确权红利。为此,若干意见首提承包土地经营权担保融资。

当前,农村土地制度改革领域发生着重大变化。十九大报告中指出:“保持土地承包关系稳定并长久不变,第二轮土地承包到期后再延长三十年。”这是自农民承包地“三权”分置以来,中央在完善农村土地经营制度方面的又一重大举措。

农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。被外界称为农村三块地改革试点。经全国人大常委会授权,正式启动于2015年3月,限定在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区。试点原本计划到2017年底结束。去年12月,全国人大常委会批准,试点工作再度延期一年,至2019年年底。

业内人士认为,农村土地改革已经有四年时间,现在看来,试点非常有必要也很有意义。不同地区对改革的需求都是很迫切的,尤其是传统农区,比如湄潭、泸县等试点县,得益于改革,乡村一些被压抑的需求得以释放,改革红利非常明显。农村三块地改革试点工作在取得显着成效的同时,也存在一些问题和不足。从面上来看,33个试点县(市、区)的改革推进不够平衡,一些试点地区试点项目数量不够多。从内容上来看,平衡国家、集体、个人三者之间收益的有效办法还不够多。

集体经营性建设用地入市改革对乡村振兴有非常重要的促进作用,对于房地产市场,目前还不会构成非常大的影响。这些集体经营性建设用地入市之后并不是用来盖商品房的,而是用于工业、商业等用途,虽然也会有租赁房、廉租房等,但是不会对商品房造成很大冲击。

3、国税总局:推进房地产交易合同网签备案进展信息、不动产登记信息共享

2月20日,国家税务总局发布《关于2019年开展“便民办税春风行动”的意见》。《意见》中涉及到房地产行业的内容有,强化与房地产管理部门协作,积极推进房地产交易合同网签备案进展信息、不动产登记信息共享,整合房地产交易、办税、办证业务流程,推动实施跨部门业务联办。

“推进房地产交易网签备案信息”并非第一次提出。2017年11月,国税总局就和住建部发布关于加强信息共享深化业务协作的通知,其中就包括全面推进房地产涉税信息共享、切实强化部门信息集成共用、着力推动房屋代码采集应用和积极推行跨部门业务联办等内容。

中原地产首席分析师张大伟表示,《意见》的主基调是减税和便民。从《意见》中涉及房地产的表述内容看,前述政策出发点主要是整合流程,减少纳税人负担,与是否将开征房地产税关系不大。目前决定房地产税何时出台的主要因素还是相关立法程序的进展情况。

现有治理框架下,开征房地产税有两大主要前提条件,一是立法程序获得通过,一是建立一个覆盖全国的不动产信息联网登记和房价的动态评估体系。从国税总局的政策看,不动产登记联网已经基本完成。除部分县级城市外,全国基本已经完成了不动产登记联网,这一过程预计在2020年左右完成,这为后续房地产税的推进打下了基础。而房地产税相关立法程序的进展目前尚未有进一步的消息。

4、秦皇岛:居住房屋出租须备案 非居住空间不得出租供人员居住

《秦皇岛市居住房屋出租管理办法》于2019年1月1日起执行。居住房屋出租须备案,未备案登记将被罚。居住房屋出租的,出租人应当自居住房屋出租之日起三个工作日内,到房屋所在地公安派出所登记,到市住房和城乡建设部门委托的综合服务管理机构备案。房屋出租登记内容发生变化的,出租人应当在三个工作日内到原登记备案部门办理变更手续。出租人未按时备案登记的,由住房和城乡建设部门依照《商品房屋租赁管理办法》第二十三条的规定责令限期改正;个人逾期不改正的,处一千元以下罚款;单位逾期不改正的,处一千元以上一万元以下罚款。同时《管理办法》还明确:住房和城乡建设局在原有的合同范本的基础上正在制定居住房屋出租新合同范本,并在政府网站上公布公开,供租赁双方使用。

根据上位法规定,明确居住房屋出租的,出租人须持不动产权证书或者其他权属证明、单位介绍信、居民身份证、户口簿,到房屋所在地公安派出所登记,到市住房和城乡建设部门委托的综合服务管理机构备案,并规定了信息报送方式以及出租人的信息保密义务。

对房屋装修消防安全等进行了明确规定。明确规定“居住房屋出租人是消防安全的第一责任人,承租人和出租人对居住房屋的消防安全共同负责。对居住房屋出租的装修安全管理进行了规定。明确燃气、电力等管理部门对于出租房屋安全隐患的防范职责,居住房屋出租的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住使用面积不得少于四平方米,每个居室居住的人数不得超过两人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、车棚、车库、下房、地下室、半地下室等非居住空间,不得出租供人员居住。

5、多地进一步放宽落户政策 建设保障性住房

近日,多个城市放宽落户政策,不少一线城市加大保障房、长租房供应力度,对符合条件的非户籍家庭有序纳入保障范围。放宽落户政策有利于人口流入,对房地产市场发展形成利好。

建设保障性住房。除了放宽人才落户标准,不少一线城市加大保障房、长租房供应力度,对符合条件的非户籍家庭有序纳入保障范围。上海市截至2018年底,廉租住房、共有产权保障房累计受益家庭分别达到12.7万户和12万户,公共租赁住房累计供应12.6万套。同时,明确上海市2019年计划新增供应6万套保障性住房。推进租赁住房建设形成有效供应,引导和培育建设高品质租赁住房。全年计划新建和转化租赁房源10万套,新增代理经租房源9万套。推进非沪籍住房困难家庭纳入保障范围试点。

北京市2019年首批保障房开工计划的共有116个项目,将提供13.6万套房源。包括公共租赁房、集体土地租赁房、企业自持租赁房、政策性产权房等多类保障性住房项目。

不少地区直接提供相应补贴。最新发布的《海口市引进人才住房保障实施细则》规定,50岁以下拔尖人才(急需紧缺人才可放宽至55岁)住房租赁补贴5000元/月,购房补贴6万元/年。

常州、西安等地密集发布进一步放宽落户政策的通知,其中不乏广州、海口等热点城市。部分一线城市虽然没有放宽落户条件,但针对非户籍人口的住房保障措施进一步优化。

降低落户门槛。2月14日,常州市发布《常州市户籍准入管理若干规定》,进一步放宽了高校毕业生、高级技师等重点群体的落户条件;降低购房和投靠准入门槛;放宽租赁房屋准入门槛;放宽退休人员回原籍的准入门槛。

《西安市人民政府办公室关于进一步放宽我市部分户籍准入条件的通知》2月13日发布,具有本科(含)以上学历的人员落户不再受年龄限制。具有本科(含)以上学历的,不受年龄限制;全国高等院校在校学生(教育部学信网在册人员),均可迁入本市落户。

除西安、常州外,2019年以来,多地相继出台人才引进政策。其中不乏广州、海口等热点城市。1月11日,广州市发改委发布的落户新规称,不再将符合计划生育政策作为户口迁入广州市的前置条件;同时,放宽引进人才入户的年龄限制,学士、硕士和博士分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁。

6、1月首套房贷利率继续微降一线城市稳定二线多数下调

继去年12月全国首套房贷款平均利率环比11月下降0.53%之后,2019年1月份全国首套贷款平均利率继续稳中有降。

融360大数据研究院监测数据显示:2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%,相当于基准利率1.155倍,环比去年12月下降0.35%;同比去年1月首套房贷款平均利率5.43%,上升4.24%。从城市来看,1月共有7个城市首套房贷利率出现下降,较2018年12月的17个城市有所减少,多数城市从去年12月出现下降后今年1月保持稳定。

北上广深一线城市,1月首套房贷利率处于5.09%~5.57%区间,其中,北京首套房贷款平均利率为5.43%,较2018年12月回落2个基点;上海为5.09%,广州为5.55%,深圳为5.57%,均较去年12月持平。

一线城市变化不大,而二线城市大面积回调。以天津地区为例,多家银行下调房贷利率,首套房贷利率由上期的最低基准上浮15%下降到最低基准上浮5%。

此外,2019年1月,在全国533家银行分(支)行中,有132家银行首套房贷执行基准利率上浮10%,较上月增加1家;153家银行执行基准利率上浮15%,较去年12月底减少8家;126家银行执行基准利率上浮20%,较上月持平;38家银行执行基准利率上浮25%,较上月减少1家;20家银行执行基准利率上浮30%,较2018年12月减少3家。

数据还显示,2019年1月全国首套房贷平均利率最低的城市前十分别为:上海5.09%、厦门5.36%、大连5.36%、北京5.43%、福州5.46%、太原5.47%、乌鲁木齐5.47%、天津5.46%、昆明5.54%、广州5.55%。最低的上海,利率持平上期;武汉最高,但较2018年12月下降8个基点。

二套房贷方面,2019年1月全国二套房贷款平均利率为6.02%,较上月回落2个基点,环比下降0.33%,并已连续三个月出现回落。

在35个城市533家银行分(支)行中,二套房贷利率有32家银行1月份执行基准利率上浮10%,较上月新增8家;有39家银行执行基准利率上浮15%,较上月新增7家;有214家银行执行基准利率上浮20%,较上月减少11家;有220家银行执行基准利率上浮20%以上,较去年12月减少4家。

融360分析师李唯一称,1月份首套房利率下降的城市数量出现减少,与多数城市已经完成楼市回落调整有关。预计未来时间内,仍有城市会出现回落调整,具体时间以及幅度因城而异。从政策调整来看,主要涉及三个方面:公积金政策领域出现调整,多城市出台公积金贷款细则规定;部分地区出现限购政策的调整,调整方向多结合当地实情;多省市加快住房租赁市场发展进度,尽早发挥租赁市场对市场的利好作用。

7、南昌启动租赁住房建设试点 以90平方米以下中小户型为主

南昌将在集体用地上建设一批租赁住房,南昌市民未来或可廉价租赁住房。自然资源部、住房和城乡建设部今年1月已批复福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地,建设租赁住房试点实施方案。南昌市近日明确了试点范围为全市各区(开发区、新区),首期在高新区、红谷滩新区、青山湖区,边试点边总结,之后结合实际在南昌市本级范围内统筹推进。

试点的租赁住房户型以90平方米以下中小户型为主。房屋建成后只能出租使用,不得销售或以租代售,不得抵押,坚决杜绝变相开发建设小产权房。土地使用权按宗地整体登记,房产所有权按幢登记,均不予分割登记。

对于租金水平,租赁住房将综合考虑区位、配套、市场需求等因素。集体建设用地租赁住房和租赁行为将统一纳入南昌市住房租赁服务监管平台,有统一的住房租赁合同示范文本。

江西省住建厅相关处室负责人称,租赁住房不等同于公共租赁住房。公共租赁住房简称公租房,是由国家建设的保障性住房。而增加租赁住房的房源,能缓解住房供需矛盾,但出租人能获得收益。

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